Споры с соседями по границам земельных участков

В своей юридической практике мне часто приходится сталкиваться с земельными спорами, причиной возникновения которых нередко являются допущенные при межевании ошибки. В результате это приводит к спору с соседями, т.к. увеличение (пусть даже и на бумаге) одного участка осуществляется за счет уменьшения другого. Исправление ошибки кадастрового инженера стоит времени и денег. Но хочу отметить, что ситуацию нельзя пускать на самотек, рано или поздно может случиться так, что сосед предъявит свои права на ваш участок, ссылаясь на данные межевого дела.

На основе своего опыта расскажу вам, как лучше решить земельный спор.

Дело было связано с допущенной несколько лет назад неточностью при межевании. Она стала причиной наложения границ соседних участков (по данным государственного реестра) на территорию моей клиентки. Она, обнаружив, что фактические границы не соответствуют указанным в кадастровых документах, обратилась сразу же ко мне как опытному специалисту по земельным спорам. Я от ее имени составил заявление в кадастровую палату о необходимости внесения правок, а также оповестил соседей. Последние отказались предоставить согласие на установление общих границ. Отрицательный ответ пришел и с кадастра.

Тогда я решил прибегнуть к крайней мере и в судебном порядке решить вопрос. Изучив межевое дело по участку гражданина, иные материалы (письменное обращение в кадастровое ведомство, к владельцам смежных земель), я пришел к выводу, что вследствие реестровых ошибок фактические размеры участка не соответствуют имеющимся в учетных кадастровых документах, и границы троих соседних владений заходят на участок истца. Этого оказалось достаточно, чтобы составить обоснованный иск для возбуждения гражданского дела об определении пределов участка и исправлении реестровых неточностей.

В документе мы просили судью о следующем:
· Восстановить границы и фактическую площадь земельного участка моей клиентки;
· Внести изменения в госреестр недвижимости в части корректировки места нахождения границ участков в соответствии с полученными геоданными.

При рассмотрении дела, чтобы проверить доводы истца, по моему ходатайству, суд назначил проведение землеустроительной экспертизы. В результате было установлено, что границы смежных землевладений в натуре не совпадают со сведениями в кадастровом реестре. Кадастровые границы нанесены таким образом, что фактически оказывается, будто граница проходит по сараю с верандой, расположенным на участке. Также выяснилось, что два соседних землевладения оформлялись в Росреестре намного позже появления этих строений.

Таким образом, экспертиза установила, что оформление трех соседних участков было проведено с кадастровыми неточностями, то есть кадастровые границы сдвинуты и не соответствуют фактическим.

Также при определении границ землевладения суд учел приобщенные мной к материалам дела документы:
· Свидетельства и выписки о праве собственности;
· Межевое дело с указанными рубежами участка, подготовленное еще при формировании земельного участка;
· Градостроительный план с данными схемы межевания местности.

Судья определил, что в случае, когда в указанных документах нет данных о рассматриваемом землевладении, то его пределы будут определять границы, сложившиеся 15 и более лет тому назад. В такой ситуации должно соблюдаться условие, согласно которому границы должны быть зафиксированы естественными или искусственными предметами, по которым можно узнать, где проходят границы землевладения.

Реестровая ошибка обнаружилась кадастровым экспертом и заключается в том, что сместились границы участков. И такая ситуация уже сложилась 15 лет назад. Инженер предложил четыре варианта устранения ошибки в реестре. Оценив их, суд выбрал третью версию экспертного заключения. При выборе судья учел положения постановления администрации поселка Фирсановка Химкинского района Московской области, в котором расположены участки заинтересованных сторон. К постановлению приложен также план, согласно которому произошло деление исходного земельного участка, из которого образовались участки, рассматриваемые в деле.

С этим планом все три стороны спора были ознакомлены, о чем свидетельствуют их подписи. Учитывая фактическое место нахождения пределов участков, суд пришел к выводу, что данные из реестра недвижимости по рассматриваемым участкам подлежат корректировке на основании данных судебного эксперта.

При этом корректировка сведений в реестре, перенос рубежей участков согласно предложенных экспертом координат не ущемляют прав владельцев участков. Площадь земельного участка истца не превосходят определенные законодательством размеры.
По результатам рассмотрения судом заявление моей клиентки было удовлетворено: границы и размеры участка были восстановлены и вынесено решение о внесении изменений в Росреестр в части корректировки места нахождения границ участков в соответствии с полученными геоданными.