Градостроительный план земельного участка — понятие, как получить

Основным документом при планировании территории является ГПЗУ. Этот документ выполняет информационную функцию, он не утверждает никаких строительных характеристик, но это не означает, что его составление не является обязательным. Чтобы понять, в каких случаях он непременно должен быть оформлен, а в каких нет – нужно разобраться, как составляется ГПЗУ, что это такое в строительстве, и когда для его составления требуется помощь юриста.

Что такое ГПЗУ

Этот документ представляет в консолидированном виде всю информацию о строительных характеристиках конкретного участка земли. Также в нем содержатся сведения об имеющихся ограничениях.

Как расшифровывается в строительстве

Тем, кто ведет строительство, интересно назначение ГПЗУ, расшифровка аббревиатуры тоже важна. Это градостроительный план земельного участка. Он представляет собой документ-выписку, в котором отражены действующие правила землепользования и застройки, а также конкретные строительные характеристики.

Форма ГПЗУ для земельного участка утверждается Министерством регионального развития. Этот же орган утвердил Инструкцию по заполнению документа и конкретизировал требования к его содержанию.

Когда застройщик планирует оформлять ГПЗУ (что это такое и как его получить – мы подробно рассмотрим в этой публикации), он должен руководствоваться не только министерскими приказами. В России все вопросы градостроительства отражены в Гр К. Все, что касается плана и другое информационного обеспечения строительства, – изложено в ст. 57.3 этого Кодекса. Там описано все, что касается ГПЗУ – есть расшифровки в строительстве, срок действия и содержание документа.

В общем виде ГПЗУ содержит информацию:

• о границах земельного участка и его местонахождении;
• об имеющихся публичных сервитутах (с указанием их границ);
• относительно разрешенного использования земельного участка;
• о минимальных отступах от границ участка для того, чтобы определить места для размещения зданий и сооружений;
• о плотности застройки;
• об уже имеющихся на участке объектах недвижимости.

Важно! В ГПЗУ собраны сведения и о технических условиях подключения к объектам инженерной сети. Если в пределах участка есть объекты культурного наследия, они также отображаются в этом документе.

Зачем нужен ГПЗУ

Недостаточно знать, что такое ГПЗУ, нужно еще понимать, для чего он необходим на практике. Этот документ используется:

1. Для проектирования. Архитектор, который разрабатывает проект дома, именно из ГПЗУ узнает о существующих ограничениях по размеру и этажности. Это поможет исключить ошибки проектирования, исправление которых могло бы привести к большим убыткам.
2. Для подачи уведомления о начале строительных работ. Хотя сегодня по закону не требуется получать разрешение от государственных органов, все равно нужно направлять им уведомление, к которому прикладывают целый пакет документов. В перечень их входит и ГПЗУ. Остальные составляющие можно уточнить на сайте администрации.
3. Для разработки СПОЗУ. Этой аббревиатурой обозначается специальная схема планировки для конкретного участка. На ней будет показано расположение объекта относительно инженерных сетей, в том числе газо- и водопроводных магистралей, канализации и т.д. Этот документ также подают вместе с уведомлением о начале работ.
4. При оформлении документов на введение дома в эксплуатацию. Без них дом будет иметь статус незаконно возведенного строения, а это не только штраф, но и реальная угроза сноса. Градостроительный план – один из тех документов, без которых ввод в эксплуатацию невозможен.
5. Для благоустройства участка. Речь идет о ландшафтном дизайне, для которого планируются и схемы многолетних насаждений, и малые архитектурные формы (например, декоративные арки, беседки и т.д.), и схема наружного освещения. Хотя ГПЗУ – это в основном документ, касающийся строительства, но на самом деле он влияет и на планирование ландшафта. Разумеется, благоустройство участка земли тоже должно соответствовать СНиПам, в которых указаны даже минимально допустимые расстояния между домом и деревьями.

Важно! Наличие ГПЗУ – это не бюрократическое требование. Этот документ позволяет добиться рационального размещения объектов по отношению к другим строения, избежать воздействия таких опасных факторов как оползни, разливы водоемов, разрастание оврагов и т.д.

Срок действия ГПЗУ

В соответствии с действующим законодательством, выдача ГПЗУ производится по определенным правилам. В частности, они касаются срока действия. Он также устанавливается Градостроительным кодексом. Согласно ст. 57.3, вся информация, которая была указана в этом плане, может использоваться для разработки проектной документации и разрешения на стройку в течение трех лет от момента выдачи ГПЗУ.

Важно! До 2017 года действовал другой порядок. И в течение переходного периода он распространялся на планы, оформленные до 01 января 2017 года. Но с 01 января 2020 года он утратил свою силу.

Объекты, не требующие получения разрешения на строительство

Разбираясь с вопросами оформления ГПЗУ, что это и когда требуется, застройщики отмечают, что этот документ нужен при подаче уведомления о строительстве. Последнее является обязательным, без него дом не будет считаться законно возведенным объектом. Но возникает вопрос, нужно ли получать еще разрешение на строительство.

В настоящее время это не считается необходимым для таких объектов как:

• Жилой или садовый дом (при условии, что было подано уведомление). Максимальная этажность объекта – 3 этажа, высота – не более 20 м, площадь – до 500 кв.м. Все, что свыше нормы – это уже многоэтажные здания, для них требуется получение как ГПЗУ, так и разрешения на строительство.
• Гараж. Для этого объекта даже не нужно подавать уведомление. Исключение составляют случаи, когда гараж представляет собой пристройку к дому. Тогда это считается реконструкцией, и уведомление подавать нужно.
• Баня. Для этого объекта не нужны никакие согласования и разрешения.
• Вспомогательные постройки. В силу самой своей природы они следуют судьбе главной вещи – в данном случае дома. На них не нужны разрешения, и уведомление подавать не надо.
• Прочие объекты. По закону к ним относятся, например, антенные опоры, буровые скважины или объекты, обслуживающие добычу газа. Но для большинства застройщиков в этой категории наибольший интерес представляют собой легкие павильоны и киоски разборного типа. Строительное разрешение получать не нужно.

Порядок оформления ГПЗУ

Для этого документа существует определенный порядок получения. Он касается как того, в какие органы необходимо для этого обращаться, так и особенностей оформления. Для того, чтобы ответить на вопрос, как получить ГПЗУ, надо сначала разобраться, что для этого вообще требуется.

Как и где получить

По закону у заявителя есть несколько способов подать документы. Можно обратиться лично в уполномоченный орган, но гораздо проще сделать это через МФЦ или даже  онлайн. Такая возможность есть. В первом случае можно подать все необходимые документы и заказать ГПЗУ на сайте Госуслуги, и тогда даже выходить из дому не придется.

Во втором случае все-таки нужно обратиться в МФЦ лично. Но для того, чтобы не тратить время на ожидание, нужно записаться заранее.

Стоимость и сроки оформления

Есть установленные сроки получения градостроительного плана – 30 дней с момента подачи заявления, как и при рассмотрении других обращений в государственные органы. Это время требуется на то, чтобы все проверить. Но если оформлением документов занимались опытные специалисты, то трудности возникать не должны.

Понятно, что заказ таких услуг в специализированной компании влечет за собой дополнительные расходы. Стоимость разработки документации и ее подачи в уполномоченный орган зависит от сложности задания. Для физических лиц в среднем это стоит 100 тысяч рублей. Для юридических – вдвое дороже – 200 тысяч рублей.*

Перечень документов

Чтобы узнать, как получить ГПЗУ, нужно еще разобраться с необходимыми для этого документами:

• заявление установленного образца;
• документы, подтверждающие личность заявителя (юридические лица подают учредительные документы);
• кадастровый план;
• выписка из реестра недвижимости;
• схема расположения коммуникаций и будущего подключения к ним;
• топографическая карта;
• технические паспорта на все постройки, что уже имеются на участке;
• чертеж градостроительного плана;
• документ, который подтверждает отсутствие объектов культурного наследия.

Важно! Если оформлять и получать документы будет уполномоченное лицо, требуется еще доверенность.

Основания для отказа в подготовке, регистрации и выдаче ГПЗУ

В настоящее время в законодательстве не прописаны четко основания для отказа в выдаче градостроительного плана. Однако иногда все-таки заявителям в этом отказывают. В этом случае у них есть три месяца для того, чтобы обжаловать это решение. Но, если заявитель не является собственником земельного участка, или если он не подал всю утвержденную Градостроительным кодексом документацию, отказ будет признан обоснованным и правомерным в любых судебных инстанциях.

Уполномоченный орган также может не выдавать план в том случае, если земельный участок на включен в Единый реестр недвижимости. Это означает, что перед тем, как обращаться с заявлением, нужно убедиться, что все документы имеются в наличии.

Чем может помочь юрист при получении градостроительного плана

Помощь юриста необходима для оформления заявления и проверки пакета документов, прилагающегося к нему. Это поможет избежать ошибок – и гарантирует выдачу плана. Кроме того, юрист может представлять интересы заявителя во всех уполномоченных органов. При необходимости по поручению клиента он может ускорить процесс оформления плана.

Опытный специалист поможет оспорить действие соответствующего Комитета архитектуры, внести изменения в существующий градостроительный план и т.д. Заручившись поддержкой опытного юриста, застройщик может быть уверен в благоприятном исходе своего обращения в уполномоченные органы.

*Цены указаны на 2020 год.