Публичный сервитут

В земельном праве используется понятие сервитута, которое подразумевает ограничение права на использование чужого участка (в более широком смысле – любой недвижимости). Такое ограничение устанавливается только, если стороны достигнут соглашения, и регистрируется государством в законном порядке. Но существует и такое понятие, как публичный сервитут – разновидность описанного выше ограничения. И у него есть свои особенности, связанные со спецификой возникающих при этом общественных отношений.

Публичный сервитут: понятие и законодательство

Данное понятие означает официальное ограничение в праве на использование участка земли, принадлежащего частному лицу или муниципалитету. Это ограничение вводится в интересах общества, но, если быть точнее – власти в лице госорганов или местного самоуправления.

Понятие сервитута возникло еще в античные времена, и было зафиксировано в системе римского права. Затем оно закрепилось в праве других европейских государств. В настоящее время в России установление публичного сервитута регулируется Гражданским кодексом (с. 274-277 ГК), Земельным кодексом, Лесным кодексом, другими законами и постановлениями.

Важно! Публичный сервитут – это понятие, распространяющееся не только на землю, но и на здания, сооружения, другие объекты недвижимости. Но чаще всего ограничивает право на использование именно земельного участка.

Публичный сервитут бывает разных видов, например, водным или лесным. В первом случае это гарантируется всем резидентам РФ возможность пользоваться главным природным фондом страны (но только без применения технических средств). Второй – дает право находиться на лесной территории, собирать там плоды и растения. Также действует сервитут на дорогу, наделяющий гражданина правом на бесплатное использование федеральных дорог.

Обременение может быть введено на четко оговоренный период, и тогда сервитут называется срочным. Также оно может вводиться и без четкой временной привязки, и тогда действие ограничений можно будет прекратить только через судебную инстанцию.

На каких основаниях может быть установлен

Эти ограничения не возникают по прихоти властей. Для установления публичного сервитута нужны основания. Это можно делать в таких ситуациях как:

• необходимость обеспечения свободного прохода/проезда через конкретный участок;
• подтвержденная расчетами необходимость установки объектов коммунальных сетей (если они на участке уже есть – к ним должен быть обеспечен свободный доступ для ремонта);
• потребность в установке межевых или иных знаков (и к ним также обеспечивают свободный доступ);
• необходимость водоотведения или установки дренажного оборудования на участке;
• необходимость забора воды – например, для проведения анализов;
• обеспечение заготовки сена и выпаса скота;
• при необходимости проведения различных исследований – например, состояния почвы;
• при перевозке каких-то объектов.

Приведенный перечень может быть дополнен другими пунктами, если они не будет противоречить законодательству.

Важно! Необходимость сервитута для любого из перечисленных выше оснований должна быть основана и подкреплена соответствующими расчетами и доказательной базой.

В Земельном кодексе сказано, что установление сервитута не допускается в ряде случаев, если речь идет об участках, которые находятся в собственности частных лиц и предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного хозяйства. Исключение составляют только те случаи, когда требуется обеспечить проезд через участок для обслуживания и ремонта инфраструктурных объектов.

Есть еще ряд ограничений. Установить публичный сервитут нельзя, если:

• после обременения собственник не сможет полноценно распоряжаться своим участком;
• если собственник подал в органы местного самоуправления требования об отмене ограничения;
• если инициатор установки сервитута отказывается проводить общественные слушания.

Кто имеет право и кем устанавливается

По закону это ограничение должно быть установлено решением властей. Есть два варианта: решение принимается либо уполномоченным органом исполнительной власти, либо местным самоуправлением. Это делается на основе ходатайства. Форма этого документа, порядок подачи и требования к его заполнению установлены приказом Министерства Экономразвития .

В качестве примера можно рассмотреть ходатайство энергетической компании. Такие организации устанавливают на участках линейные объекты энергетической инфраструктуры. Они подают ходатайство в уполномоченный орган власти, а тот направляет запрос в Росреестр, чтобы найти собственника земли. Далее уполномоченный орган извещает владельцев участка о возможном сервитуте. После этого он должен будет принимать решение в установленные сроки – они зависят от конкретного объекта, но в целом укладываются в интервал 20-45 дней.

Публичный сервитут и общественные слушания

Это ограничение может устанавливаться только в том случае, если будет учитываться мнение жителей территории, в отношении которой оно будут действовать. Обязательно должны проводиться общественные слушания. Уполномоченный орган должен оповестить граждан о том, где и когда эти слушания будут осуществляться. Принять участие в них смогут:

• жители территории, для которой устанавливается постоянный или срочный сервитут;
• доверенные представители компаний, работающих на этом участке;
• владелец участка, на котором устанавливается ограниченное право пользования;
• арендаторы – если земля находится в аренде;
• сотрудники участковых отделений госорганов.

В ходе этих слушаний каждый может высказать свое субъективное мнение. Но ходатайство должно быть подкреплено объективными расчетами. При этом по итогам слушаний составляется протокол, в котором отражаются позиции сторон и результат голосования.

Границы зон действия

Ограничение необязательно распространяются на весь участок, возможно – только на отдельные его части. Эти границы определяются после проведения топографических и требуемых геодезических работ. При этом все расходы (и плату соответствующим организациям) в этом случае берет на себя администрация или муниципальные органы. Эти границы отображаются затем в кадастровых документах.

Этапы установки публичного сервитута

В каждой стране – России, Франции и многих других – в понятие публичного сервитута вкладывается приблизительно одинаковый смысл. Но каким бы ни было определение этого термина, порядок установления обременения будет разным.

Документы для регистрации сервитутного права

В России для прохождения процедуры нужно собрать такие документы:

• ходатайство от компании (если речь идет о строительстве линейного объекта) или заявление о регистрации сервитута, поданное органом самоуправления (местного);
• квитанция или платежное поручение для доказательства оплаты госпошлины;
• документы, которые подтверждают полномочия заявителя;
• всю документацию на участок, с учетом того, что обременяться может только его часть – кадастровый план должен содержать информацию о границах обременения;
• документы собственника участка;
• протокол, в котором отражено проведение общественных слушаний.

Эти документы передаются для регистрации в Росреестре, который может запросить что-то в дополнение к этому перечню.

Описание процедуры установления

Эту процедуру нельзя назвать простой. Механизм будет таким:

1. Заинтересованное лицо подает ходатайство в органы власти.
2. Органы власти направляют запрос в Росреестр, устанавливают собственников и направляют им извещение. Одновременно публикуют сведения о проведении общественных слушаний.
3. По результатам проведения слушаний орган власти соглашается на введение ограничений или отказывает в установлении сервитута.

Если принято положительное решение, то с владельцем участка подписывают соглашение. У владельца есть 14 дней на то, чтобы рассмотреть договор и предложить заключить его на других условиях.

Как защитить свои права и в чем может быть помощь юриста

Собственнику земли мало ощущать себя правым, нужно, чтобы его позиция была подкреплена законодательством. Но оно в этом вопросе является достаточно запутанным, и в него регулярно вносятся изменения.

С целью снижения рисков, которые возникают при установлении сервитута, лучше обратится к юристу. Опытный профессионал, который специализируется на земельном праве, подскажет, как лучше действовать в том или ином случае, как защитить свои права. Помощь юриста стоит денег, но она позволяет свести к нулю риски, связанные с ограничением права пользования участком. Кроме того, юрист поможет разобраться в условиях договора с властями и, возможно, даже пересмотреть их в пользу клиента, а также – добиться справедливой платы за публичный сервитут.